לובלין או ורשה?

אז איפה נשקיע? עיר בירה שהיא מטרופולין מתקדם וחדשני? בירה של מחוז או חבל ארץ ספציפי הנהנה מקהילה אקדמית גדולה? רוצים לקבל כלים שיעזרו לכם להיות ממוקדים ולהשקיע נכון? מוזמנים לקרוא!

במאמר זה נגע בכמה מהפרמטרים המרכזיים המרכיבים את משוואת ההשקעה:

1. אוכלוסייה ומרכיביה:

אוכלוסיית ורשה מונה כ- 1,765,000 מיליון תושבים והיא בירתה של פולין. בורשה לומדים כ-300,000 סטודנטים והיא מרכז של עסקים ובנקאות מהמובילים באירופה. תנופת הבנייה בורשה מושכת משקיעים ישראלים רבים אשר חלק בלתי מבוטל מהם רוכש דירות חדשות מקבלן (יד ראשונה). באופן טבעי מרכזת ורשה התעניינות של משקיעים מכל רחבי העולם מה שגורם לעליית מחיר משמעותית בשנים האחרונות אשר מחד מהווה עליית ערך למי שכבר רכש דירה אך מצד שני עליית המחיר החדה מורידה משמעותית את התשואה הנובעת מהשכרת הדירות.

אוכלוסיית לובלין מונה כ-350,000 אלף תושבים והיא בירתה של פרובינציית Lubelskie (המונה כ- 2,150,000 מיליון תושבים).

בלובלין לומדים כ- 90,000 סטודנטים וכבירת הפרובינציה נמצאים בה מוסדות הממשלה העיר וכן בתי המשפט ומרכזי התרבות והקניות של המחוז. קיימת בעיר תנופה של בנייה חדשה (לרוב בפרברי העיר) אך עדיין לא פועלים בה משקיעים זרים רבים מה שמאפשר רכישה של דירות בתחרות סבירה וללא יצירת מצב בו קיימת עליית מחיר אופטית בשל ביקושים (קיימים או לא).

השקעות נדל"ן בלובלין פולין

2. נגישות:

ורשה היא ככל עיר בירה מרכזית באירופה, יש בה שדה תעופה מרכזי ופעיל (שופן) ועוד שדה תעופה צדדי (מודלין). במסגרת פיתוח התשתיות המואץ בפולין (אשר חלק ממנו ממומן ע"י האיחוד האירופאי), נפרשת מורשה רשת של אוטוסטרדות חדישות וכן רכבות לכל חלקי פולין.

לובלין היא כאמור בירת הפרובינציה ומאופיינת בנפח תנועה צנוע בהרבה. בשנת 2012 נחנך שדה התעופה הבינלאומי של לובלין והאוטוסטרדה הישירה המחברת את לובלין לורשה (S-17) נמצאת בשלבי סיום וכבר כיום נסיעה של כ- 170 ק"מ לורשה אורכת כשעתיים (כאשר הצפי בסיום הוא לכ-שעה ושלושים וחמש דקות).

בימים אלו מתבצעות עבודות תשתית בתוואי הרכבת בין לובלין לורשה ולערים נוספות בסיומן צפויה תנועת רכבות מהירה בין לובלין לערים השונות.

3. התמקצעות:

ורשה כאמור הינה כרך גדול מרכזי ומורכב, היכולת להתמקצע לאתר ולעקוב אחר עסקאות בשוק כ"כ תחרותי הינה קשה ומאתגרת ומחייבת מקצוענות. נכון להיום משווקים בישראל מספר פרויקטים חדשים מקבלנים אשר במרביתם התשואות הצפויות נמוכות משמעותית מהתשואה הצפויה בדירות יד שנייה. עליית המחיר בשנים האחרונות שחקה את התשואות משכר הדירה ולא נדיר לשמוע משווקים אשר מבטיחים עליית ערך גבוהה (דבר שכמובן לא ניתן להבטיח והוא ספקולציה טהורה).

המחיר הממוצע למ"ר יכול לנוע מכ- 9,000 זל' למ"ר בדירות חדשות (ללא עבודות גמר ריהוט וכו') ועד לכ- 11,000 -13,000 זל' למ"ר בדירות יד שנייה (תלוי כמובן במשתנים מרובים).

לובלין או ורשה?

לובלין הינה בירת הפרובינציה ובכדי להתמקצע אנו פועלים בארבע שכונות ספציפיות הממוקמות במרכז העיר ובקרבה למרכז האקדמי. דרך העבודה הזו מאפשרת לנו שליטה גאוגרפית טובה ואנו מפעילים אמצעים רבים בכדי להגיע ראשונים לדירות המוצעות למכירה באזורים אלו. עיקר הפעילות הינה בשוק הדירות יד שתיים וזאת מתוך הבנה כי התשואות הגבוהות והצפי לעליית ערך נמצאים שם!

מחירי הנדל"ן בלובלין בעלייה מתמדת אך עדיין ניתן למצוא עסקאות ברמת מחיר של בין 5,000 ל- 7,200 זל' למ"ר וזאת כאשר המחיר כולל עפ"י רוב שיפוץ והשבחה של הדירות וכן את כלל העלויות הנלוות לעסקה (עו"ד, מס רכישה, נוטריון ציבורי וכיו"ב).

סיכום:

למרות שורשה היא חלק מרכזי בקטר הכלכלה הפולנית, למשקיע הקצה אשר מטרתו (לרוב) הינה לקבל תשואה איכותית וליצור מקור של הכנסה פאסיבית בביטחון ותוך מינימום התעסקות, השקעות נדל"ן בלובלין פולין יתגלו כ"שובר שוויון" בשל היתרונות שפורטו ויתרונות נוספים הנובעים ממיקומן המרכזי של הדירות הנרכשות מכמות הסטודנטים הרבה אשר תורמת לביקושים קשיחים וכן לעלייה של התשואה בצורה עקבית וזאת בנוסף למגמה של עליית הערך שנמשכת בשנים האחרונות ועולה בממוצע של כ- 5% לשנה, מה שמסמן אופק חיובי ביותר למשקיעים אשר רכשו איתנו דירות לאורך השנים האחרונות.

ט.ל.ח