מחפשים נדל״ן להשקעה באירופה? כפי שידוע, בשנים האחרונות "זורמים" מאות מיליוני שקלים מישראל למדינות שונות באירופה לטובת השקעה בנדל"ן. מחירי הנכסים הנמוכים (ביחס לישראל) התשואות הגבוהות הניהול המקצועי ועליות הערך שמולם ניצבת אפשרות ההשקעה בישראל שבה רף הכניסה גבוה מאוד התשואות נמוכות ניהול הנכסים הוא עצמי והמיסוי הגבוה והמורכב "מגלח" את שולי הרווח חוסכים לנו את השאלה – למה?

אירופה כמובן אינה מקשה אחת ובמאמר זה נגע במספר מאפיינים בצורה כללית ובמאפיינים הנוגעים להשקעות נדל"ן בלובלין פולין נתעמק מעט יותר על בסיס הנתונים שלנו. בשנים האחרונות משקיעים ישראלים רבים בסוגי נדל"ן מגוונים בחלק ממדינות אירופה (במאמר זה נתייחס לתחום הנדל"ן למגורים בלבד), לתנועה משמעותית זו של משקיעי הנדל"ן סיבות מגוונות אך אין ספק שהמרכזית שבהן היא שוק הנדל"ן בישראל אשר מאופיין בשנים האחרונות ע"י:

השקעות נדל"ן באירופה

מהצד השני כאשר בוחנים השקעות באירופה, הפרמטרים המרכזיים מאופיינים כך:

אירופה כאמור אינה מקשה אחת ולכל מדינה יתרונות וחסרונות וכן בירוקרטיה כללים וחוקי מיסוי שונים. המגוון הרב שקיים הוא אחת מהסיבות שבגללן בחרנו להתמקד במדינה אחת – פולין ובעיר אחת – לובלין מתוך תפיסה כי רק התמקדות והתמקצעות מאפשרים לנו ללוות משקיעי נדל"ן מתחילים וותיקים לעסקאות נדל"ן באזור המומחיות שלנו.

יתרונות נדל״ן להשקעה באירופה מול ישראל

מחירי הנכסים:

כאמור באירופה רף הכניסה הינו נמוך וכתוצאה מכך נגיש למגוון משקיעים רחב (לדוג' דירה במיקום מרכזי בלובלין שמחירה כ- 400,000 ₪ תניב תשואה של כ- 7% לאחר כלל התשלומים בפולין).

בישראל 2020 למצוא נכסים בתקציבים מתחת למיליון ₪ נהיה משימה מאתגרת (וזה עוד לפני בחינת המיקום, טיב הבניין, התשואה הצפויה, התחזוקה ועוד ועוד).

תשואה:

עפ"י רוב התשואות בישראל ינועו בטווח של כ- 2-3% (תלוי כמובן בנתונים ומשתנים רבים). התשואות שיניבו השקעות נדל"ן באירופה (וכאן אשתמש בנתונים מעבודתי) הינן כ-6% ומעלה (לאחר כלל התשלומים בפולין בדוג' זו).

בסופו של דבר, מרבית המשקיעים מעוניינים להרוויח על כספם ככל שניתן וזאת תוך בחירת השקעות בטוחות ויציבות ככל שניתן, כך כאשר מדובר בחיסכון לפנסיה וכך גם כאשר המטרה היא יצירת תזרים מזומנים שוטף. ההפרש המשמעותי בתשואות הוא זרז משמעותי בבחירת השקעות נדל"ן באירופה.

נדל"ן להשקעה באירופה

מיסוי:

עם כניסתו של תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין לתוקף ב- 1.1.2014, הבהירה מדינת ישראל כי מטרתה המוצהרת הינה מלחמה במשקיעי הנדל"ן. צמצום היכולת לממן את הרכישות, העלאת מס הרכישה על דירה שניה ל-8%, ביטול הפטור ממס שבח ועוד ועוד שחקו קשות את היכולת של משקיעי הנדל"ן להרוויח ובפועל "דחפו" משקיעים רבים לממש את הנכסים ולחפש אפיקים יעילים וטובים יותר להשקעה.

מהצד השני, בחלק לא מבוטל ממדינות אירופה קיימת ההבנה כי משקיעי הנדל"ן מביאים תועלת רבה הן מבחינת המיסוי העקיף והן מבחינת יצירת ומציאת פתרונות יעילים למגוון אוכלוסיות אשר נדרשות לפתרונות אלו. בפולין לדוגמא (בדירות יד 2) מס הרכישה הינו 2% כמובן ללא הגבלה או קשר למספר הדירות שבבעלות המשקיע.

מס השבח הינו 19% ו- 5 שנים לאחר רכישת הנכס יקבל המשקיע פטור מלא (מי שמכיר את נבכי חוק מיסוי מקרקעין מבין כמה הדבר שונה ופשוט ביחס לנהוג בישראל). ראוי לציין כי הליך הרכישה והבירוקרטיה הקיימת הינם פשוטים ויעילים וניתן להרגיש כי המדינה מעודדת משקיעי נדל"ן מתוך הבנה כי חשיבותם כ"שחקנים" בשוק הנדל"ן היא הכרחית.

אולי יעניין אתכם גם: האם כדאי להשקיע בפולין?

נדל״ן להשקעה באירופה – סיכום:

השקעות נדל"ן באירופה מספקת אפשרות להרוויח תשואות גבוהות תוך יציבות ובטחון לאורך שנים ארוכות ותוך סבירות גבוהה לעליית ערך (עפ"י העבר ותחזיות העתיד) בעתיד הנראה לעין. כאשר בוחנים את החלופות הקיימות כיום בישראל קל להבין ולהבחין כי בכל פרמטר של השוואה אותו נבחן כדוגמת הסכם הראשוני הנדרש, תשואה, מיסוי, ניהול הנכסים ועוד, התועלת למשקיעים שבחרו באפשרות ההשקעה באירופה עולה עשרות מונים על הרווחים והתועלת שיתקבלו מההשקעות הדומות בישראל.

ט.ל.ח