ידע שווה כוח! רובנו מכירים את המשפט הצודק (אך השחוק לפעמים), אך כמה זמן ואנרגיה אנחנו באמת מוכנים להשקיע בהשגת ובניתוח המידע? כולנו חשופים ל"מומחים" ל"יועצי השקעות" ולקרנות מוכרות יותר או פחות אשר משקיעות ממון ואנרגיה מרובים בפרסום ההשקעות ובעריכת כנסים גדולים ומרשימם במטרה למצוא לקוחות ונראה כי במקרים רבים (יחסית) מגלים אותם לקוחות בדיעבד כי "הנכס לא נרשם על שמם" או כי "בדירה חי דייר מוגן עפ"י חוקי המקום" וגם "כי הקרן אומנם גייסה מיליונים, אך השותף המקומי התחייב להיתר בניה שלא נתקבל" ועוד ועוד.

"טעויות" ומקרים אשר מקשטים את כותרות העיתונים ואת מהדורות החדשות חדשות לבקרים. בתור משקיע נדל"ן המלווה משקיעים בעיר לובלין בפולין ובתור עו"ד העוסק בנדל"ן אני זע בחוסר נוחות בכל פעם שאני פוגש משקיעים שנכוו ע"י גורמים אשר בין מה שהם מציגים לבין התוצאות המתקבלות הפערים הם כמרחק מזרח ממערב. במאמר זה, אנסה להסביר מזוויות הראיה שלי איך השקעה של משאבים תוך התמקדות והתמקצעות טריטוריאלית יכולה להוביל את המשקיעים להצלחה כלכלית תוך צמצום הסיכונים והנעלמים בצורה משמעותית.

מיקרו:

אני משקיע בעצמי (פרמטר שראוי לבחון טרם כניסה להשקעות "המבטיחות" 15% תשואה או עליות ערך ספקולטיביות של עשרות אחוזים). ומלווה משקיעים בעיר לובלין בשלוש השנים האחרונות. ההתמקדות בעיר ספציפית מאפשרת לימוד יסודי של הדמוגרפיה התשתיות והתכנון העתידי.

נכון שלימוד זה "גוזל" זמן רב הן בעיר עצמה מבחינה פיזית (אני לדוג' נמצא כ- שלושה חודשים בשנה בעיר) והן בעבודה מרובה מרחוק, אך אין תחליף לאיסוף מידע ולניתוחו והערך המוסף מהווה יתרון משמעותי ומנוף מקצועי אשר בא לידי ביטוי בעסקאות רבות.

שימוש מושכל במידע:

אחד האירועים המספקים ביותר מבחינתי הוא לראות לאחר מספר שנים איך איסוף המידע ודרך הסקת המסקנות הופכים את ההשקעות למוצלחות ואיכותיות יותר (כאשר המבחן הוא עליית הערך ביחס לאזורים אחרים בעיר). אני אתייחס במאמר זה לשני מקרים, אחד מעיד על שימוש וניתוח מדויקים של מידע ומספק אסמכתא רשמית לנתונים שנבדקו על ידי לפני יותר משלוש שנים והשני צופה שינוי עתידי והשפעות חיוביות על שכונה גדולה בשולי העיר בעקבות הקמת תחנה מטרופולינית מרכזית אשר תרכז את תנועת הרכבות, האוטובוסים, המוניות ותגרום לשינוי היעודים ולעירוב שימושים אשר צפוי ליצור השבחה משמעותית למשקיעים.

מקרה ראשון – זכיה של לובלין בתואר "העיר הידידותית לנהג":

מקרה זה הוא תוצאה של פיתוח והשקעה בתשתיות (בדגש על התחבורה) שהחל לפני מספר שנים. הן בתוך העיר והן בצירי הגישה המרכזיים (S- 17).

לובלין מקום ראשון עיר ידידותית לנהג

תכנון נכון של מרכזים מסחריים אזורי תעשיה מסחר ולוגיסטיקה והרחבת הצירים תוך שימוש במערכות מצלמות ורמזורים או כיכרות מובילים לכך שעומסי התנועה כמעט ולא מורגשים בעיר (שמונה יותר מ-350,000 תושבים). לפני כשבוע זכתה לובלין במקום הראשון בפולין והוגדרה כ"עיר הידידותית לנהג" בקטגוריית ערים מעל 300,000 תושבים (מצ"ב היקוד הסופי על מפת פולין).

הניקוד ניתן לפי מספר קטגוריות וביניהן – חניה – מקומות ועלות, מחירי הדלק, מספר התאונות, מהירות הנסיעה בעיר, עלות החלפת צמיגים, מחיר ביטוח צד ג' ועוד, העיר שצברה את הניקוד המשוקלל הגבוה ביותר קיבלה את המקום הראשון. מעבר לאישור לגבי התכנון הנכון והיעיל, ניתן ללמוד מזכיה זו גם על המשך תוכניות הפיתוח וגם על הניהול המקצועי של הגופים הממונים.

המקרה השני – הקמת תחנה מרכזית חדשה בלובלין:

מקרה זה מתייחס לאיסוף וניתוח מידע צופה פני עתיד. בימים אלו מסתיים שלב התכנון ומתחיל שלב הביצוע של בניית התחנה המטרופולינית (מרכזית משולבת) אשר תרכז את תנועת התחבורה הציבורית לעיר (רכבות, אוטובוסים, מוניות וכיו"ב). התחנה מתוכננת בלב שכונה גדולה בשולי העיר, מי שמכיר את התוכניות העתידיות יודע כי לאזור צפויה תנופת פיתוח ותעסוקה בהיקף גדול מאוד אשר כבר אושרה ע"י גורמי התכנון (וכבר הוקמו באזור פרויקטים אסטרטגיים שביניהם אצטדיון כדורגל של 17,000 מקומות, מתחם בריכות וכושר ענק וגם מרכז כנסים ואירועים ופארק ירוק בצידו).

לובלין תחנה מרכזית: תכנון משולב

ידע זה בתוספת מעקב אחר נתוני מחירי הקניה וההשכרה מאפשר לבצע השקעות (כמובן בהתאם למטרות המשקיע) לטווח הבינוני ארוך שבו הצפי לעליית מחירי השכירות (אשר כבר כיום דירות שעברו השבחה ע"י שיפוץ מניבות תשואה נטו של מעל6%) וכן ערך הנכסים צפי לעלות בצורה מהירה ביחס לאזורים אחרים בעיר כאשר המידע שנאסף מאפשר לפעול בוודאות גבוהה יחסית ולצמצם את הסיכונים. אם לא היה בידי מידע לגבי התכנון העתידי של התחנה והאזור הסמוך, ככל הנראה אזור זה לא היה מופיע במפת המטרות ואזורי ההתמחות המוגדרים שבהם אני פועל. התחנה עצמה תוקם בתקציב של כ-300 מיליון זלוטי ובנייתה צפויה להסתיים בשנת 2022, כאשר בסמוך לה יוקם קניון ושטחי משרדים. תכנון הפרויקט כבר מועמד לפרסים במספר קטגוריות בפולין ובעולם ואני מצרף מספר תמונות והדמיות של הפרויקט.

סיכום:

ניסיתי ואני מקווה שהצלחתי לספק לפחות תמונה קטנה מתוך פאזל מורכב ודינאמי מנקודת מבטי על איך ניתן בעזרת איסוף מידע וניתוחו ליצור יתרון וערך למשקיעים. הבטחות זה טוב אבל בסוף צריך לדעת לבחור את מי שמקיים אותן ולא לבחור השקעות נדל"ן בחו"ל רק לפי מספר הקומה בה ממוקם המשווק לפי כמות יצירות האומנות במשרד לפי הבטחות אנשי המכירות או לפי כמות ההופעות של הפרויקט במדורי הרכילות השונים. רוצים ללמוד עוד?

מוזמנים לשלוח את כתובת המייל שלכם ולקבל ניוזלטר חודשי ובו מידע ונכסים למכירה, נפגש בעסקה הבאה!

ט.ל.ח