בשנים האחרונות עוד ועוד ישראלים מבינים כי הכסף שחסכו בעמל רב לא "יעבוד" בשבילם בישראל, לא בשוק הנדל"ן ולא בבנקים. מצב זה הוביל אלפי ישראלים לנתב את החסכונות לטובת השקעות נדל"ן בחו"ל. אתם בוחנים רכישת דירה בפולין?

קיבלתם החלטה לדאוג לעתיד הכלכלי שלכם? אז מה נשאר לעשות? רק לעשות!

שלבי ההחלטה והביצוע מגוונים ושונים מאחד לשנייה בצורה מהותית, במאמר זה אנסה לתת מספר טיפים למשקיע אשר מעוניין לרכוש דירה בפולין לבדו או בעזרת ליווי מקצועי לרכישה. טרם הטיפים נתייחס לתיאום הציפיות אשר הוא אבן דרך מרכזית להבנת וניתוח צורכי ומטרות המשקיעים.

טיפים לרכישת דירה בפולין

תיאום ציפיות:

בין אתם רוכשים לבד ובין אם בליווי מקצועי, איסוף המידע ובחינת התמונה הכוללת הוא הכרחי! ללא הגדרה של מטרות ההשקעה, התקציב והתמורות הרצויות חוסר הוודאות "יגבר" על היכולת לקבל החלטות מושכלות. בכדי למזער סיכונים ופערי חוסר ידע, נכון יהיה להגדיר בצורה ברורה (למלווה או לכם) את מטרות ההשקעה, תקציבה, מיקום הנכס תוך הבנת המשמעויות העתידיות הנובעות מכך, ניתוח האזור עד לרזולוציה המינימלית, תמהיל האזור והשפעות עתידיות של תכנון צפוי, ציבור השוכרים "הלקוחות" ועוד ועוד.

כאשר יהיו בפנינו נתונים אלו נוכל להתקדם לקבלת החלטה מושכלת המבוססת על חקר השוק ותיאום ציפיות מקצועי במינימום סיכון ובמקסימום סיכוי.

טיפים שלנו לרוכשי דירות בפולין:

נציין כי אנו משקיעים בשנים האחרונות משאבים רבים הן בהשקעות שלנו והן בליווי לרכישה של לקוחותינו במסגרת הפעילות אשר מתמקדת בלובלין פולין. הטיפים כולם מבוססים על הניסיון שלנו אשר מקורו ברכישת נכסים עצמית וכן בליווי משקיעים לרכישת נכסים בלובלין פולין.

Location Location Location:

נדוש אבל תמיד נכון. חשוב לזכור שיש גם חשיבות גדולה לתזמון ולנתונים נוספים, אבל חשיבות המיקום דרמטית. אצלנו, השקעות נדל"ן בלובלין פולין, רוב הדירות נרכשות למטרות השבחה והשכרה (כאשר ההשבחה מאפשרת את מימוש/מיקסום היכולת להגדיל את ההכנסה מהדירה).

המיקום מלווה אותנו לאורך כל תקופת ההחזקה בדירה, כמשכירי דירה במיקום מרכזי נהנה מביקוש של שוכרים (באזור האקדמי או במרכז העיר לדוג') ומשכר דירה גבוה מהממוצע. כמוכרי דירה נהנה מתוכניות שימור והשבחה וכן מוודאות (גבוה יחסית) כי דירה המצויה במיקום מרכזי ומבוקש תשאר מבוקשת תוך שמירה על ערכה ותאפשר מימוש איכותי שיניב רווח נוסף כתוצאה מעליית הערך בעתיד.

צוות מקומי מקצועי ומיומן:

משקיעים רבים חוששים מהריחוק הפיזי המפריד ביניהם לבין הדירה ומודאגים מניהולה של הדירה בפועל. אציין כי כמי שמשקיע ומלווה משקיעים לאורך שנים, למדתי כי ניהול עצמי של דירת סטודנטים בבאר שבע או דירה להשקעה בנהריה לדוג' יהיו לרוב מסובכים בהרבה וידרשו זמן רב בהרבה מאשר ניהול דירה בחו"ל ע"י חברת ניהול מקצועית. בארץ כל פניה היא ישירות למשכיר והוא יידרש לתת פתרונות לכל בעיה שתצוץ, החל בעריכת הסכם השכירות,עריכת ביטחונות מתאימים מהשוכרים, טיפול בהחלפת שוכרים ועד דאגה לתיקון השירותים.

במקרה שלנו, בלובלין עומדת לרשות המשקיעים חברת ניהול מקצועית אשר עפ"י הסכם מסודר אחראית על איתור שוכרים גביה תיקונים וטיפול שוטף בדירה. מעבר לחברת הניהול חשוב לבנות מעטפת של אנשי מקצוע (משימה שבבחינת עלות תועלת לא תהיה סבירה למשקיע שרוכש 2-3 דירות) אשר תכלול קבלן שיפוצים, מנהל חשבונות, סוכן ביטוח וחברת ניהול או גורם מקומי אשר ישמש מענה במידת הצורך.

עורך דין נדל"ן מקצועי:

כאן הזול עלול להפוך מהר ליקר מאוד. כאשר אנו בחרנו עורך דין נדל"ן מקומי לליווי הפעילות שלנו, נדרשו עשרות שעות עבודה עד שהצלחנו למצוא את עורך הדין שהתאים לנו ושמלווה אותנו לאורך השנים. חשיבותו של עורך הדין רבה ואנו כמשקיעים זרים רוצים לדעת כי אנו מוגנים ופועלים בצורה מסודרת ותקינה מול הרשויות החל משימוש בכתובת המשרד של עורך הדין ככתובת שלנו מול הרשויות השונות המשך בביצוע מקצועי של הבדיקות המקדימות טרם הרכישה (מעבר לבדיקות שמבצעת במקרה שלנו הנוטריונית הציבורית) ועד לתרגום מסמכים ודיווחים שוטפים למשרד המס המקומי ולרשות המקומית.

שיעורי בית והיכולת להגיע מוכנים לעסקה:

היכולת של המשקיע הישראלי הממוצע להגיע למקום ההשקעה לחודש ימים או לשבוע בכדי לבצע את רכישת הדירה היא מוגבלת מאוד וגם כאשר היא קיימת מומלץ יהיה להכין שיעורי בית ולהגיע למעמד העסקה כאשר יש למשקיע יכולת לקבל החלטות מהירות על בסיס ידע. רוב מוחלט של המשקיעים שעובדים איתנו עורכים בישראל ייפוי כוח המתאים לחוק הפולני אשר אותו מאמתים ע"י אפוסטיל והוא מאפשר לעורך הדין לחתום על הסכם הרכישה ועל הסכם הניהול בשם המשקיע. אנו נשאלים רבות בעניין זה, וההסבר הפשוט ביותר הוא כי גם אם המשקיע יגיע פיזית לעיר, הסבירות שהוא ימצא עסקה טובה ויצליח לתאם חתימה מול כלל הגורמים היא נמוכה.

עסקאות טובות אינן מחכות למשקיעים הישראלים (או האחרים) ובכדי למצוא כאלו צריך לעבוד קשה. הכנה מראש של ייפוי כוח נוטריוני מתאים (כי מי רוצה להוציא 4,000 ₪ על טיסה ואז לגלות שדרישות החוק שונות), פתיחת חשבון בנק בפולין, הכנה מוקדמת של המרת ורכישת מט"ח בצורה זולה ובטוחה, בדיקת ההסכמים, תרגום ע"י מתרגם מוסמך ועוד ועוד יעזרו למשקיעים להגיע מוכנים לעסקה.

סיכום:

במאמר זה הבאנו טיפים שנצברו בעמל רב ונשמח אם הם ישמשו אתכם. השימוש במלווה עסקאות מקצועי יחסוך זמן וכסף רב ויגרום להתממשות של עסקאות מיטביות עפ"י תיאום הצרכים ורצון המשקיעים, בוודאי שמשקיע או משקיעה פרטיים אשר יהיו מוכנים להשקיע זמן ואנרגיה בחקר שוק יסודי יוכלו להגיע לתוצאות טובות בהנחה שיקפידו להשתמש בטיפים ובידע הרב שיצברו במהלך התהליך. נסיים בדבריו של הפילוסוף הסיני לאו דזה "גם מסע בן אלף מייל מתחיל בצעד קטן אחד וגם מסתיים בצעד קטן אחד".

 

ט.ל.ח.