היכולת למנף את ההון העצמי ע"י משכנתא או סוגי מימון אחרים היא כלי משמעותי המשמש משקיעים (ולמעשה את רובנו) ברכישת נדל"ן בארץ או בחו"ל. ההיסטוריה מלמדת כי מדיניות מימון "קלה" יכולה ליצור בועות בשווקים וניפוח מחירים אשר סופם בפיצוץ תוך גרימת נזק כלכלי והפסדים גדולים למשקיעים. אנו בהשקעות נדל"ן בלובלין פולין בחרנו בדרך מסוימת תוך העדפה של פולין על מדינות אחרות לצורך השקעות נדל"ן באירופה גם משום שקיימת בה מערכת בנקאות שמרנית על יתרונותיה וחסרונותיה.

תמונת מצב בנקאית בפולין:

בפולין קיימת מערכת בנקאות גדולה אשר מורכבת משחקנים רבים וביניהם בנקים מקומיים ובנקים זרים להם פריסה רחבה בפולין (לדוג' בנק ING ההולנדי ובנק Santander הספרדי). בשנים האחרונות בונה פולין את מעמדה כמרכז בנקאי בינלאומי ותרמה לכך רבות היציאה של אנגליה מהאיחוד האירופי שגרמה לכך כי הנהלות של בנקים וגופים פיננסיים מרובים הגדילו את הפעילות והקימו משרדים בפולין, בין היתר J.P. Morgan, CITI Bank, Goldman Sachs, CREDIT SUISSE ועוד.

מערכת הבנקאות הפולנית נחשבת שמרנית והדבר מתבטא במדיניות אשראי זהירה מה שמקשה על קבלת מימון למגזרים מסוימים מצד אחד אך מהצד השני גורם לחוזק פיננסי וליכולת להתמודד עם משברים כלכליים בהיקף גלובלי.

משכנתא בפולין?

יתרונות השמרנות הבנקאית:

מבחינה עובדתית השמרנות הבנקאית היא אחד הגורמים המרכזיים לכך שפולין צלחה את המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008 בצורה טובה משמעותית ממרבית מדינות האיחוד האירופי. גם כיום לאור משבר הקורונה נראה כי השמרנות משתלמת והדבר בא לידי ביטוי בעתודות ובהיקף האשראי שנתנו הבנקים בשנים האחרונות ובמצב חריג (כדוגמת הקורונה) מאפשרים התמודדות עם המשבר הכלכלי בצורה טובה בהרבה ממרבית מדינות האיחוד האירופי (נכון להיום פולין היא המדינה בה צפויה הפגיעה הנמוכה ביותר מבין מדינות האיחוד כתוצאה ממחלת הקורונה). מבחינתנו כמשקיעי נדל"ן השמרנות מכילה יתרונות וחסרונות.

החיסרון העיקרי הוא הקושי לקבל מימון לרכישת נדל"ן. קיימים גם יתרונות לשמרנות, כל עוד המטרה היא למנוע בועת נדל"ן כתוצאה ממתן אשראי ומימון לכל דורש הוודאות והבטחון בשוק הנדל"ן נשמרים ועולים (ואיתם גם המחירים) וכך מרוויחים המשקיעים שוק ריאלי ללא השפעות של אשראי בלתי מוגבל אשר יכול לגרום להתפתחות בועה ונהנים משוק עולה כתוצאה מפרמטרים כלכלים אובייקטיבים ומדידים.

אז מקבלים משכנתא או לא?

כאשר פונים אלי לקוחות או מתעניינים בהשקעה ומספרים לי כי קיבלו הצעה ונאמר להם כי אין כל בעיה לקבל משכנתא בפולין לטובת רכישת הנכס, מסביר כי לפחות במקרים שאני מכיר בין ההבטחות לבין התוצאה הסופית אין כל קשר. בכדי לקבל משכנתא בפולין (למשקיע הישראלי) נדרש לעמוד במספר דרישות (אשר משתנות לעיתים בין הבנקים השונים) שהסיכוי לעמוד בהן הוא קלוש. בין היתר נדרש להציג כרטיס Pesel ותלושי משכורות ממעסיק פולני, במקרים מסוימים נדרש להציג חוזה העסקה מול מעסיק מקומי אשר צריך לעמוד במגוון דרישות חוקיות.

בבנקים מסוימים ניתן יהיה לקבל מימון לאחר 6-12 חודשים של הכנסה קבועה משכר הדירה, אך גם כאן יתלוו לקבלת המימון דרישות נוספות.

איך כן ניתן לממן רכישה בפולין?

כפי שכולנו רואים ושומעים ישראלים רבים מעבירים כספים לטובת השקעות נדל"ן בחו"ל. העלייה כמות המשקיעים בצירוף המוח היהודי ממצאים ומשדרגים אפשרויות מרובות למימון רכישת נדל"ן בחו"ל. קיימות דרכים רבות לקבלת מימון בישראל ולהשתמש בו לצורך הרכישות בחו"ל, בין יתר הדרכים:

ועוד.

סיכום:

משכנתא בפולין כנראה שלא תזכו לקבל. אך כאן נכנסות אפשרויות המימון האמורות לעיל ונוספות אשר מספר המשקיעים שבוחר להשתמש בהן הולך ועולה. נזכיר כי מחירי נדל"ן בפולין נמוכים בהרבה מהמחירים המוכרים לנו מישראל וקיימים משקיעים רבים אשר רכישת דירה בפולין בסכומים של 300,000 עד 500,000 ₪ (כולל כלל ההוצאות הנלוות לעסקה) הינה עסקה שמבוצעת על בסיס מזומן וללא מימון כאשר החלופות הן הבורסה שמצויה בחוסר וודאות או הריביות האפסיות שניתן לקבל בבנקים בישראל.

צוות השקעות נדל"ן בלובלין פולין מלווים משקיעים ורוכשים נכסים תוך התאמה לצורכי הלקוחות ובמידת הצורך מייעצים ומכוונים גם לעניין אפשרויות המימון. המימון הוא כאמור כלי חשוב שיכול לעזור ביצירת תשואה גבוהה (בעיקר כאשר מחשבים את התשואה מול ההון העצמי שהושקע בפועל) אך כאשר ניתן לקבל תשואות נטו של 6-7% נטו (לאחר כלל ההוצאות בפולין) מדמי השכירות החודשית, ניתן להרוויח גם ללא שימוש או בעזרת מימון מינימלי. חשוב להזכיר כי למימון יש גם מגרעות וסיכונים ולכל משקיע קיים מכלול שיקולים פרטני עפ"י צרכיו.

 

ט.ל.ח