רוצים להשקיע בפולין? איך מחשבים תשואה וכמה תרוויחו מזה?

מה מניע אותנו להשקיע? עליית ערך? שמירה על ערכו של הכסף?

דאגה לעתיד הכלכלי? הגדלת ההכנסה המשפחתית? כל התשובות (ועוד) נכונות!

אנשים שונים בוחרים השקעות שונות כתוצאה משיקולים וצרכים שונים. אחד השיקולים המרכזיים הוא "מה התשואה?" או בשפה פשוטה "כמה כסף נרוויח?" במאמר זה אתייחס לנושא התשואה, דרכי חישובה ומה לא תמיד מספרים לנו בבואנו לבחון השקעה בנדל"ן.

דרך העבודה שלנו:

הכל על השולחן, אין עלויות נסתרות ואין חישובים שפתאום "מקפיצים" את התשואה באחוז או שניים. הגינות ושקיפות הן הדרך הטובה ביותר לשווק את עצמך, אז למה לא כולם עובדים כך? פשוט מאוד, זה לוקח הרבה זמן ועולה הרבה כסף!

כאשר אני מעביר דו"ח אקסל למשקיע פוטנציאלי, מחיר הנכס יכלול את כלל ההוצאות הנלוות (נוטריונית ציבורית, עו"ד, ביטוח, תיווך, מיסוי וכו'), כך יודע המשקיע את הנתונים ויש ביכולתו לבדוק את דרכי החישוב אשר הביאו לתוצאה שהיא התשואה הקיימת או הצפויה כהכנסה משכר הדירה. לא פעם פונים אלי (בכובעי כעו"ד מקרקעין) אנשים אשר מתוסכלים מכך שרכשו נכסים וקרקעות על בסיס מצגות והבטחות של משווקים ויזמים שונים בישראל במגוון מדינות על פני הגלובוס וספגו הפסדים כבדים (לעיתים עד לאובדן ההשקעה כולה), ומכן עצה מרכזית – תעבדו רק אם מי שנוח וטוב לכם! אם אין היכרות אמון או כימיה תמשיכו הלאה….

תשואה ממוצעת:

הכותרת יכולה להטעות ולכן למעט דוגמאות ספציפיות אתייחס לאזור לובלין בו אני עובד. אתחיל בדוגמא, יזם ישראלי מפרסם פרויקט בוורשה אשר נמצא בשלבי בניה ועפ"י הפרסום יניב כ- 5% תשואה.

כמובן שבהסכם הליווי של אותו יזם לא קיימת כל הבטחה וכמובן שחישוב על מה מתבססת התשואה אינו מצורף. השאלות איך בוצע החישוב? האם הוא כולל הוצאות חודשיות?

האם מחיר הנכס לטובת חישוב התשואה כולל את כלל העלויות? הן שאלות מצוינות שראוי ונכון לשאול. כאשר נפגשים עם משווק או יזם קיים חוסר שוויון מובנה, גם אם המשקיע למד את האזור ומאפייני ההשקעה, עדיין המידע שבידי הצד השני גדול בהרבה.

ההמלצה שלי כמי שמשווק נדל"ן במסגרת השקעות נדל"ן בלובלין פולין תהיה קודם כל להיפגש ולהרגיש מי הצד השני ומה רמת הנוחות והאמון שהוא מעביר לנו. המלצות מלקוחות קיימים הן דבר מבורך שיכול לתת לנו עוד מידע ובסופו של יום נכון יהיה להגיע לפגישה מסוג זה לאחר שקראנו ולמדנו מעט על ההצעה הרלוונטית והכנו שאלות שישקפו את הידע שרכשנו ויקדמו אותנו לעסקה. התשואות הממוצעות בלובלין כהכנסה משכר דירה נעות בטווח של כ-

4.5-5.5% תשואה נטו לדירות "רגילות". תשואה שהיא כפולה מהתשואה הממוצעת בישראל.

איך אנחנו מגדילים את התשואה?

למשקיעים רבים קושי להשקיע מחוץ לגבולות ישראל ונשאלת השאלה האם בשביל תשואה כפולה מהתשואה בישראל מוצדק להוציא כספים ולרכוש נכסי נדל"ן בחו"ל? התשובה: תלוי את מי שואלים.

בכדי לתת למשקיעים וללקוחות שלי יותר, בחרתי במסלול שונה (אומנם דורש יותר אך התוצאות בהתאם) שבו אני מאתר (בעזרת הצוות המקומי בלובלין) נכסים שניתן לבצע בהם השבחה כדוגמת פיצול הדירה וחלוקתה לחדרים או חלוקת דירה לשתי דירות סטודיו נפרדות (הכל כמובן בצורה חוקית בשונה מהנהוג בישראל) בכדי ליצור השבחה יזמית למשקיע ובכך מתקבלת תשואה נטו משכר הדירה בגובה של 6.5% והלאה!!! הדירות נרכשות באזורי ההתמחות שלי בקרבת מרכז העיר והאזור האקדמי וההשבחה אשר כוללת לרוב שיפוץ כללי ויסודי (כולל מערכות חשמל ואינסטלציה) תורמת לביקושים הגבוהים מצד השוכרים.

תשואה מצרפית – מרכיב עליית הערך:

משקיעים רבים מתעניינים במרכיב עליית הערך ופחות במרכיב ההכנסה השוטפת משכר הדירה. חשוב לציין – עליית ערך ניתן לבסס על נתוני עבר וניתן להעריך על בסיס תחזיות אך אין כל דרך לחזות במדויק או להבטיח עליית ערך. לפני מספר ימים שלח אלי חבר פרסום של יזם ישראלי הבונה פרויקט במזרח אירופה ובפרסום הוא מבטיח "עליית ערך של 80% בתוך שנתיים" סביר להניח שבעוד שנתיים שלוש נראה כתבה על הפרויקט או על דומים לו וסביר להניח כי אם היה ניתן להבטיח תשואה כזו, היזם היה משעבד את כל רכושו ולא מוכר דירה אחת בפרויקט בכדי להנות מהרווח האדיר.

בלובלין עלו המחירים בשלוש השנים האחרונות ב- 17.2%, אציין כי זהו נתון ממוצע והוא יכול להשתנות לפי מיקום וטיפוס הדירה. בכדי להמחיש את המושג של תשואה מצרפית נשתמש בדוגמא הבאה:

התשואה המצרפית תורכב מעליית הערך (פר שנה 5.7%) בצירוף התשואה השוטפת משכר הדירה (6.5%) ובסך הכל הניבה הדירה תשואה מצרפית של 12.2%.

סיכום:

להבטיח זה קל, את זה רובנו כבר יודעים. לספק תוצאות ולדעת לתת שירות וליווי מקיפים זה כבר יותר קשה. למדנו שתשואה היא מונח חמקמק אשר בעזרתו ניתן לשנות תמונה שלמה בקלות.

חשוב שכאשר באים לבחון אפשרות להשקעה נכון יהיה לתת משקל למכלול המרכיבים ולא רק למרכיב התשואה ולהגיע מוכנים כך שכאשר יוצגו לנו נתונים תהיה לנו היכולת לשאול שאלות ולהתייחס לנתונים שלמדנו מראש כך שנוכל לכוון לביצוע של השקעות טובות אשר יובילו אותנו להשגת היעדים והמטרות שקבענו מבעוד מועד.

אני וצוות השקעות נדל"ן בלובלין פולין מאחלים לכולם השקעות יציבות ואיכותיות שיעזרו לכל אחד ואחת לבנות עתיד כלכלי טוב ומבוסס.

קראו גם על מחירי נדל"ן בפולין

ט.ל.ח