היכן כדאי להשקיע בפולין?

קיבלתם החלטה להשקיע? החלטתם לדאוג לעתיד הכלכלי של המשפחה? מה עושים עכשיו?

איך נדע לבחור את מיקום ההשקעה ולוודא שאנחנו משתמשים במידע אמין ומדויק ולא תלויים רק במידע שנמסר ע"י הגורם המשווק? במאמר זה, אנסה לתת לכם כלים אשר בעזרתם ניתן יהיה לבחון אפשרויות השקעה במדינה מחוז או עיר עפ"י נתונים מדידים. כאשר יהיו בידינו תוצאות הבדיקות ניתן יהיה לבצע החלטה/בחירה מושכלת המבוססת על תוצאות הבדיקות המקדימות.

מחקר כללי –מאקרו – איך בוחרים מדינה?

כאשר אני התחלתי להשקיע בפולין לפני כשלוש שנים והמשך כאשר התחלתי ללוות משקיעים דרך השקעות נדל"ן בלובלין פולין, היו בדיקות המאקרו ובהמשך המיקרו הנתונים על בסיסם בחרתי את העיר לובלין (בנוסף למחקר מעמיק וכן למספר שבועות של נוכחות לטובת היכרות פיזית של העיר). ברמת המדינה נבחן מספר נתונים רב, לדוגמא:

מדובר במספר דוגמאות על קצה המזלג והבדיקות יכללו נתונים נוספים רבים, חלק מהנתונים ניתן למצוא בדוחות של חברות הייעוץ המובילות בעולם: EY, pwc, Deloitte, KPMG ועוד.

מחקר ספציפי – מיקרו – איך בוחרים עיר?

בדקנו את נתוני המדינה והחלטנו להתקדם שלב נוסף ולבדוק נתונים של עיר ספציפית, מה נבדוק עכשיו? הרבה מאוד דברים אשר ביניהם לדוגמא:

לאחר בדיקות אלו (ונוספות) ובהינתן תוצאות טובות נמשיך לשלב הבא.

ניסוי וטעייה – פיין טיונינג:

נראה כי מרבית המשקיעים הישראלים אשר בוחנים אפשרות לרכישת נדל"ן בחו"ל לא טורחים לבדוק את היסטורית ההשקעות והניסיון של היזם או החברה המשווקת. אני ממליץ בחום לבדוק היטב מול הגורם המלווה או המשווק מה מקור הידע וההיכרות שלו עם אזור הפעילות העסקית וכן עם מערכות הרגולציה והמס במקום. בעזרת מספר שאלות נכונות ומדויקות תוכלו להבין האם אתם עומדים מול איש מקצוע או מול מוכר/משווק אשר חוץ מעמלה (שהיא דבר חשוב) אין ולא יהיה בעתיד כל קשר ביניכם.

כאשר אני בדקתי את העיר לובלין בפולין כאפשרות להשקעה לפני יותר משלוש שנים, עוד בטרם פניתי ללקוח אחד בהצעה להשקיע, השקעתי זמן וכסף מכיסי בלבד בכדי ללמוד "דרך הרגליים" את ההבדלים בין התאוריה למעשה וזאת על ידי רכישת דירות בפועל. רק לאחר שהיו בבעלותי מספר דירות שנוהלו ע"י חברת ניהול ותהליך הרכישה השיפוץ וניהול הדירות היה מוכר לי מתחילתו ועד סופו ורק לאחר שראיתי דרך חשבון הבנק את הנתונים המדויקים, הרשתי לעצמי להתחיל ללוות משקיעי נדל"ן ולקוחות לרכישת נדל"ן בלובלין.

סיכום:

הבחירה במדינה ולאחר מכן בעיר בה נשקיע היא משמעותית ביותר. גם אם הדירה מטופלת ע"י חברת ניהול מצוינת ואין בכוונתו להגיע לבקר בעיר או בדירה, עדיין בדיקה מעמיקה תעזור לנו לקבל החלטות מושכלות המבוססות על ידע ולימוד מוקדם. דוגמא אישית שלי, כאשר בחנתי את המספרים וראיתי שיש בעיר לובלין 12 מוסדות אקדמיים (מתוכם 9 אוניברסיטאות) ומעל 80,000 סטודנטים, הבנתי שהמיקוד צריך להיות בהשבחה של דירות קיימות ובהתאמתן לצורכי ולדרישות הסטודנטים כאשר המיקום היה בעל החשיבות הגבוהה ביותר בדירוג שערכתי.

לאור תוצאות הבדיקות שלי, קניתי ובהמשך ליוויתי משקיעים לרכישה של עשרות דירות באזורי ההתמחות שהגדרתי בעיר לובלין, דירות אשר עונות על הצורך כפי שעלה מתוצאות המחקר והבדיקות המקדימות. חשיבות הבחירה מתחדדת עוד יותר כאשר מדובר בנכסי נדל"ן אשר הינם עפ"י רוב השקעה לטווח הבינוני – ארוך.

מיקום הנכס הינו בעל חשיבות עליונה הן מבחינת ביקוש עתידי שיכול ויתרום למשקיעים ע"י עליית ערך עקבית וגבוהה יותר מאזורים אחרים בעיר. בנוסף, מיקומן המרכזי של הדירות בקרבה למרכז העיר ולאזור האקדמי (שהם אזורי ההתמחות שלי) והעובדה כי בוצעה בהן השבחה ע"י שיפוץ אשר יכלול לרוב את החלפת כלל מערכות הדירה (חשמל, חלונות, אינסטלציה, ריהוט ועוד) והתאמה לצורכי הסטודנטים, הופכות את הדירות למבוקשות ביותר ע"י שוכרים איכותיים אשר ישלמו יותר מהסטודנט הממוצע מה שבסופו של דבר יגדיל את הרווח של המשקיעים.

ט.ל.ח