בעוד אנו בישראל נמצאים בעיצומו של "גל שני" של מחלת הקורונה, המצב בפולין שונה בתכלית – לאחר פתיחת הגבולות היבשתיים ב- 13.6 הטיסות בתוך אירופה ב- 16.6 והטיסות הבינלאומיות ב- 1.7 עומד מספר הנשאים הממוצע בשבועיים האחרונים על כ- 300 נשאים חדשים ביום (כאשר האוכלוסייה מונה כ- 40 מיליון תושבים). במאמר זה ננסה לצפות פני עתיד בכל הנוגע לשוק הנדל"ן למגורים בפולין תוך התייחסות ליתרונות ולאפשרויות למי שבוחר להשקיע בחלון זמנים זה.
שוק הנדל"ן בפולין
כולנו יודעים כי שוק הנדל"ן אינו שוק ההון והוא מתאפיין בתנודות איטיות בהרבה. ממשברי עבר ניתן ללמוד כי אחת ההשפעות המרכזיות על שוק הנדל"ן הינה הפגיעה בתחום המשכנתאות והמימון. הבנקים מעדיפים לצמצם את ההלוואות למשכנתאות בשל חוסר הוודאות והחשש כי לווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים של ההלוואות.
פולין הגיעה למשבר הקורונה במצב כלכלי טוב ולאחר שנים רבות של עליה בנתוני התמ"ג וכן עליות מחירי הנדל"ן. עפ"י התחזית של נציבות האיחוד האירופי, הירידה הצפויה בתמ"ג של פולין הינה הנמוכה ביותר מבין כלל מדינות האיחוד האירופי, אם זאת, קיים צפי לעלייה באחוז האבטלה וזאת בשל הפגיעה הרוחבית במגוון ענפים רחב.
שוק הנדל"ן בלובלין
שוק הנדל"ן בלובלין נמצא במצב של המתנה וחוסר וודאות (כמו מרבית העולם). המוכרים "האמיתיים" בשוק הם מוכרים אשר חייבים למכור את הדירות לטובת החזר משכנתא/חובות או לטובת מימון התחייבויות (כדוגמת תשלום בגין דירה שכבר רכשו לטובת שיפור הדיור) מי שלא חייב לא ימכור במרבית המקרים בין היתר מתוך הבנה כי למכירה במצב הקיים תהיה פרמיה בצורת הנחה של מספר אחוזים. נכון להיום אנו בהשקעות נדל"ן בלובלין פולין רואים ירידה במספר העסקאות אך בינתיים לא נראית ירידת מחירים.
קיימות גם השפעות על שוק השכירות שבו יש עדיין מספר אוניברסיטאות שלא חזרו ללימודים מלאים ובשל כך סטודנטים ששכרו חדרים ודירות בלובלין שבו לבית ההורים.
יתרונות למשקיעים
במצב המתואר נוצרו מספר יתרונות למשקיעים על מול הרוכשים המקומיים –
- היכולת של המקומיים לקבל מימון גבוה לרכישת דירות תפגע משמעותית הן בשל שינוי צפוי במדיניות האשראי של הבנקים והן בשל הירידה הצפויה בהכנסות.
- היכולת של משקיע מיומן להגיע "בשל" לעסקה לאחר תיאום ציפיות כאשר בידו היכולת לקבל החלטות מהירות (ולשלם במהירות) מקנים לו יתרון ויכולת לנהל מו"מ אפקטיבי כדי להגיע לעסקה בתנאים מיטביים.
- אי התערבות של המדינה בשוק הנדל"ן – כולנו רואים את ההגבלות שהוטלו על מחירי השכירות בברלין, הגבלות שפוגעות ביכולת של המשקיע להרוויח מדירתו ע"י יצירת מגבלות חוקיות של המדינה המחוז או העיר. חלקנו רואים את ההתערבות הבוטה בזכות הקניין של משקיעים ביוון בספרד ובעוד מספר מדינות, התערבות שתכליתה "להגן" על שוכרי הדירות, אך להגנה זו יש מחיר יקר ומחיר זה הוא על חשבון בעלי הנכסים והמשקיעים.
- שקל חזק – הזלוטי הפולני נחשב מטבע חזק ויציב, בשל חוזקו של השקל על מול מרבית המטבעות ניתן לנצל את המצב הקיים לרכישה של דירה בפולין תוך הוצאה של פחות שקלים מהכיס לעומת המצב בשנים האחרונות. דוגמא מספרית – דירה שנרכוש בפולין בעלות של 400,000 זלוטי, תעלה לנו 351,500 ₪ (עפ"י יחס המרה נכון ליום 21.7.2020).
סיכום
ברור לכולנו כי הקורונה וחוסר הוודאות הנלווה למחלה זו ילוו אותנו עוד תקופה, למרות זאת אנו רואים כי ההתמודדות הבריאות והכלכלית של פולין עם מחלת הקורונה טובה מאוד ובמצב זה יכולים המשקיעים לנצל הזדמנויות ואפשרויות חדשות תוך שימוש ביתרונות שצוינו במאמר זה.
ט.ל.ח