השקעות נדל"ן הן נושא אהוב לשיחה בין חברים או בארוחה משפחתית מסביב לשולחן בשישי בערב. מחירי הדירות הגבוהים בישראל מחייבים הון עצמי משמעותי והמיסוי והעלויות הנלוות לא מותרים רווח למשקיעים רבים. בשנים האחרונות מפנים ישראלים רבים את החסכונות ואת העודפים שלהם לטובת השקעות נדל"ן בחו"ל. במאמר זה ריכזתי חלק מהשאלות אותן אני נשאל ע"י חברים לקוחות ומתעניינים – מקווה שהתשובות יעזרו!

מה הניסיון שלך בתחום הנדל"ן?

אני בעל ניסיון של יותר מ- 15 שנים במגוון תחומים – כמשקיע, כעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן, כמלווה משקיעים וכמנהל נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. בשלוש השנים האחרונות אני נמצא כשלושה חודשים בכל שנה בעיר לובלין בפולין לטובת רכישה השבחה וניהול של נכסי נדל"ן בשבילי ובשביל המשקיעים אותם אני מלווה.

השקעות נדל"ן בחו"ל - שאלות ותשובותלמה פולין?

מיקומה של פולין בלב אירופה ואוכלוסייתה המונה כ- 38 מיליון תושבים בצירוף צמיחה כלכלית ארוכת שנים ותנופה של השקעות ופיתוח תשתיות גרמו לכך כי פולין היא ממנועי הצמיחה החשובים באירופה נכון להיום. אחד התחומים המובילים את הצמיחה במדינה הוא תחום המחשבים וההייטק, בשנים האחרונות הפכה פולין למדינה השלישית בעולם בהיקף העסקת עובדים בתחום זה ונפתחו בה מרכזים של החברות המובילות בעולם וביניהן – HP,Google,KPMG,EY,pwc,Deloitte,CISCO,Amazon,Dell,IBM,Microsoft ועוד ועוד.

האם אתה השקעת כסף שלך?

את החודשים הראשונים הקדשתי ללימוד השוק ובנייה של צוות מקומי, בשלב זה רכשתי מספר דירות להשקעה מתוך הבנה כי רק כך ניתן יהיה ללמוד באופן ישיר וללא פילטרים את תהליכי הרכישה הבדיקות המקדימות המיסוי הנדרש והבירוקרטיה הכרוכה ברכישות מסוג זה. פעילות זו חשפה אותי לבעיות הצפויות ולקשיים שיכולים להתעורר וכמובן נתנה לי את הכלים להכין פתרונות מבעוד מועד. בתום השנה הראשונה, התחלתי לתת הנוסף לטיפול בהשקעות שלי גם ליווי למשקיעים ישראלים (לא רק, יש גם מארה"ב אוסטרליה והולנד).

מה זה ליווי אישי להשקעה?

הליך הליווי שלנו הוא מא' ועד ת'. החל מתיאום ציפיות דרך בחירת הנכס והשבחתו במידת הצורך והמשך בניהולו ע"י חברת הניהול ובדיווחי המס לרשויות המתאימות (ע"י עו"ד וגורמים מקצועיים נוספים). הניסיון שצברנו מקל מאוד על הלקוחות שלנו שנהנים מגורמים המשפצים ומנהלים את הנכס, מחברות המתמחות בהעברת כספים מישראל לפולין ולהפך, מבנק מקומי יעיל ועוד.

בעזרת הצוות המקומי שלנו אנחנו מלווים מההתחלה ועד הרבה לאחר סיום העסקה בשקיפות ובמקצועיות.

איזה נכס כדאי לקנות?

כאשר אנו עורכים תיאום ציפיות מול הלקוח/ה, אנו מקבלים מסגרת תקציב (וכן צרכים ורצונות נוספים) לעסקה. כאשר מדובר בדירות יד 2, כל עסקה ועסקה נתפרת לפי תיאום הציפיות והתקציב שהוגדר (להבדיל משיווק של פרויקט קבלני). העסקאות מתחילות מדירות סטודיו בעלות של החל מ- 200,000 ₪ ומתקדמות עד בנייני מגורים ונכסים מסחריים שיעלו לעיתים מיליונים רבים (וידרשו לעיתים מהרוכש לאחוז בדרכון של מדינות האיחוד האירופי ו/או הקמה של חברה מקומית).

מה התשואה (או כמה כסף נרוויח מזה)?

שאלה פופולארית אשר לצערי רבים בוחרים לתת לה תשובות הניתנות "לעיצוב". כאשר אנו מחשבים את התשואה אנו "מעמיסים" על מחיר הנכס את כל העלויות הנלוות (מיסוי, תיווך, עו"ד ועוד) ורק אז מהסכום הסופי גוזרים את התשואה. ממליץ לכל משקיע/ה לבחון תמיד היטב את החישוב, כפי שהניסיון מלמד גיליון האקסל סופג הכל וכאשר המשקיע/ה מבינים כי קיים פער בנתונים כבר מאוחר לתקן. הבטחות לתשואה של 15% בשנה או לעליית ערך של עשרות אחוזים מחייבת הדלקה של אורות אדומים – לא בטוחים? התייעצו ובדקו יחד עם אנשי מקצוע מתאימים טרם ביצוע העסקה.

איך נבטיח את הזכויות שלנו בנכס?

בפולין העסקה נחתמת בפני נוטריון/ת ציבורי/ת ע"י שני הצדדים לעסקה. הנוטריונית (במקרה שלנו) מוסמכת ע"י המדינה ובטרם החתימה חובתה ואחריותה לוודא כי הנכס "נקי" משעבודים עיקולים הלוואות או הערות אחרות שיכולות להגביל את העסקה. בנוסף, אנו מעסיקים עו"ד מקומי לטובת ביצוע בדיקות מקדימות נוספות כדוגמת חברת הניהול של הבניין והרשויות המקומיות בכדי למנוע "הפתעות" או חובות כלשהם.

כחודש ימים לאחר חתימת העסקה תרשם הבעלות ע"ש הרוכש במרשם המקרקעין הפולני והרוכש יקבל מסמך המקביל לנסח הטאבו המוכר לנו ובו פרטיו ופרטי הנכס כפי שנרשם על שמו.

אנחנו רוצים חוות דעת או המלצות, אפשר?

מרבית הלקוחות אותם אנו ב-lublininvest מלווים הגיעו אלינו דרך המלצה של לקוחות וחברים אשר השקיעו בליווי שלנו. המלצה ממשקיע שרכש נכס או יותר ומכיר את התוצאות ודרך העבודה שלנו לאורך זמן היא חשובה מאין כמוה ואנחנו מספקים בשמחה פרטי ממליצים בכדי שכל מי שיחפוץ יוכל להתקשר ולקבל מענה לשאלות או המלצה.

ט.ל.ח